Здравстуйте влип с самым ценным, что у меня есть. в 2011 году купил, квартиру у отчима и моей мамы (сейчас в разводе, давно). в договоре указал пункт, что отчим "сохраняет право проживания в указанной квартире" (сроков и иных условий нет). В связи с этим суды по признанию его утратившим право пользования проиграны. Сейчас мною проигран суд первой инстанции на его вселение в квартиру. Есть неделя еще на аппеляционную жалобу (которая думаю тоже бесполезна).Собственно вопрос: сохранится ли его право проживания в квартире при ее продаже другому лицу? В новом договоре планирую пункт, что он право проживания не сохраняет. Естественно с регистрации он не снимется добровольно. Квартира не нужна, как её сбагрить и при деньгах остаться, вот в чем вопрос.
на текущий момент он в квартире не живет.
решение суда, если кому интересны детали (много букв), обезличил максимально
Что бы вы сделали в оказавшись в моей ситуации?
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Отчима к Bzx о вселении в жилое помещение, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, возложении обязанности выдать ключи от жилого помещения, встречному исковому заявлению Bzx к Отчиму о признании утратившим права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ Отчим обратился в суд с иском к Bzx о вселении в жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, определении порядка пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, возложении обязанности выдать ключи от жилого помещения, расположенным по адресу: <адрес>.
В обоснование иска указав, что Bzx, ДД.ММ.ГГГГ года рождения является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. В указанном жилом помещении с ДД.ММ.ГГГГ зарегистрирован истец. Истец проживал по указанному адресу на основании соглашения, которое отражено в п. 6 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Спорное жилое помещение было приобретено истцом и его супругой мамой Bzx. в период совместного брака. При продаже данного жилого помещения истец дал своё согласие на продажу квартиры, с условием права пользования жилым помещением. Вместе с тем в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ истец находился на стационарном лечении, где ему была сделана сложнейшая операция на сердце, и в дальнейшем он находился на стационарном лечении за рубежом долгий период времени. В это время ответчик воспользовавшись временным и вынужденным отсутствием истца, в спорном жилом помещении сменил входную дверь, под разными предлогами дверь не открывает, чинит препятствия в проживании по указанному адресу. Указал, что спорное жилое помещение для истца является единственным.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ для совместного рассмотрения с первоначальными требованиями принято встречное исковое заявление Bzx к Отчиму о признании утратившим права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>. В обоснование встречного иска Bzx указал, что ранее мама Bzx и Отчим состояли в браке, спорная квартира была является совместной собственностью. Впоследствии жилое помещение было продано Bzx. Указывает, что Отчим действительно по условиям п. 6 договора сохраняет право проживания в ней. Апелляционным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении иска Bzx к Отчиму было отказано и установлены обстоятельства вынужденного отсутствия ответчика по встречному иску в период с 2014 г. по 2015 г.г.. Обращает внимание на то, что Отчим постоянно проживает в г. Оnion, с августа 2015 года своё право на вселение и проживание не реализовал
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне ответчика Bzx привлечена мама Bzx.
ДД.ММ.ГГГГ Отчимом уточнены требования в части определения порядка пользования жилым помещением и в окончательном виде просит определить порядок пользования жилым помещением, расположенным в <адрес>, закрепив за Отчимом, ДД.ММ.ГГГГ года рождения изолированную комнату с балконом, общей жилой площадью # кв.м.. Туалет, ванную комнату, кухню, коридор, кладовую оставить в общем пользовании.
В судебном заседании представитель Отчима на удовлетворении иска с учётом уточнения исковых требований настаивал, по основаниям, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении встречного иска просил отказать, поскольку право пользования жилым помещением закреплено в договоре купли-продажи.
Ответчик Bzx и его представитель просили в удовлетворении первоначального иска отказать по тем основаниям, что Отчиму препятствий в пользовании жилым помещением никто не чинил, ключи от входной квартиры у истца имеются, входную дверь он не менял. Выезд истца из квартиры носил добровольный характер, личные вещи в квартире также отсутствуют, вселиться не пытался, бремя содержания имущества не несёт. Обратили внимание на то, что отметки в загранпаспорте истца подтверждают его выезды в Заграницу лишь до апреля 2017 года. Представитель Bzx'a просил к возникшим правоотношениям применить положения ст. 7 ЖК РФ аналогию закона, указывая на то, что право проживания в спорной квартире Отчима не является абсолютным. На вопрос суда пояснили, что в судебном порядке п. 6 договора купли-продажи спорной квартиры не оспаривали.
Истец, третье лицо мама Bzx'a в судебное заседание не явились. О времени и месте слушания по делу извещены надлежащим образом.
Заслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Ч. 2 ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ).
Ст. 10 ЖК РФ установлено, что жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, регулирование прав на жилое помещение должно осуществляться на основе баланса прав и охраняемых законом интересов всех участников соответствующих правоотношений; в тех случаях, когда имущественные права на спорную вещь имеют другие, помимо собственника, лица, этим лицам также должна быть гарантирована государственная защита их прав; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении иных лиц, как и обеспечение взаимного учёта их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, то есть не исключается необходимость учёта особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (Постановления от 21 апреля 2003 г. № 6-П, от 8 июня 2010 г. № 13-П и определение от 3 ноября 2006 г. № 455-О).
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
В силу пункта 1 статьи 558 Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует усматривать в контексте с п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Согласно выписки из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ № собственником <адрес> с ДД.ММ.ГГГГ является Bzx, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.
В материалы дела представлен договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключённый между мамой Bzx (Продавец) и Bzx (Покупатель), по условиям которого Продавец продаёт, а Покупатель покупает в собственность на условиях, изложенных в настоящем договоре квартиру по адресу: <адрес>, состоящую из трёх комнат общей площадью # кв.м. Как следует из п. 6 настоящего договора на момент сделки в квартире зарегистрированы лица: мама Bzx, Отчим, Bzx, которые сохраняют право проживания в указанной квартире.
Согласно выписке из домовой книги от ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> зарегистрированы- Bzx с ДД.ММ.ГГГГ, мама Bzx с ДД.ММ.ГГГГ и Отчим с ДД.ММ.ГГГГ.
Таким образом, в материалы дела были представлены сведения о наличии в отношении Отчима установленных законом оснований сохранения за ним права пользования спорным жилым помещением в контексте ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (ч. 1 ст. 558 ГК РФ).
Из анализа указанных норм права следует, что право ответчика на проживание в спорной квартире возникло из договора, условия которого для сторон являются обязательными. сторона истца по встречному иску ошибочно полагает, подлежащими применению к возникшим правоотношениям положения ст. 7 ЖК РФ, аналогию закона, поскольку жилищные отношения в данном случае урегулированы нормами и ЖК РФ, и ГК РФ.
Обстоятельства, на которые ссылается Bzx, а именно не проживание Отчима в спорной квартире с августа 2015 г., отсутствие личных вещей в жилом помещении, а также тому, что истец не пытался вселиться в спорное жилое помещение, не связывают нормы материального права с возможностью изменения существенных условий договора купли-продажи.
Пунктом 3 статьи 10 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.
Исходя из названных норм материального права, а также принципа состязательности сторон (статья 12 Гражданского процессуального кодекса РФ) и требований части 1 статьи 56, части 1 статьи 68 Гражданского процессуального кодекса РФ, определяющих распределение бремени доказывания, Bzx обязан доказать наличие условий, свидетельствующих о том, что условия договора купли-продажи о праве проживания ответчика в спорной квартире прекратили своё действие, чего сделано не было.
На основании изложенного суд не усматривает оснований для признания ответчика утратившим право пользования данным жильём, поскольку указание в договоре купли-продажи условия о сохранении за истцом права проживания в жилом помещении является соглашением между сторонами о сохранении его жилищных прав в связи со сменой собственника, данное соглашение не противоречит действующему законодательству, а именно положениям ст. ст. 8, 9, 209, 288, 421, 558 ГК РФ, ст. 30 ЖК РФ, поскольку при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ фактически было установлено обременение для нового собственника в виде права пользования квартирой, сохраняемого за Отчим в связи с чем о наличии права пользования последним в отношении приобретаемого жилого помещения Bzx достоверно было известно из содержания договора купли-продажи, и после отчуждения спорного жилья Отчим не может быть признан утратившим право пользования, а ответчик приобрёл квартиру с обременением в виде права пользования (проживания) квартирой ответчиком, вытекающего из закона и договора.
Условие данного договора никем не оспорено, на момент принятия решения суда договор купли-продажи дома от ДД.ММ.ГГГГ является действующим и имеет обязательную силу для сторон по настоящему делу.
Отчимом заявлено требование к Bzx о вселении в спорное жилое помещение, возложении обязанности не чинить препятствий в его пользовании, определении порядка пользовании и возложении обязанности передать ключи от квартиры.
В силу п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением после его продажи, относится к существенным условиям договора, т.е. к условиям, в отношении которых между сторонами договора должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из технического паспорта на жилой <адрес> состоит из трёх комнат.
Обращаясь в суд с настоящими требованиями, Отчим ссылается на отсутствие доступа в указанное жилое помещение ввиду препятствий со стороны Bzx, при том, что он имеет бессрочное право пользования названной квартирой, в которой был зарегистрирована по постоянному месту жительства с ДД.ММ.ГГГГ. Своего жилья не имеет, что подтверждается выпиской из ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ №.
В силу ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
В соответствии со ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Так, в соответствии со ст. 11 Жилищного кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, вправе требовать устранения любого нарушения его прав, в том числе восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения.
В силу ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса Российской Федерации, никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
Согласно ч. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
В силу ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским Кодексом РФ, другими законами или договором. Согласно ч. 3 ст. 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или изменённым.
П. 8 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что споры возникающие после заключения настоящего договора, рассматриваются сторонами в установленном законом порядке.
Как видно из материалов дела, право истца на пожизненное проживание и пользование спорным жилым помещением предусмотрено п. 6 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, изменений условий указанного договора в соответствии с требованиями закона и п. 8 договора купли-продажи сторонами не осуществлялось.
Как следует из пояснений истца, ему чинятся препятствия в пользовании жилым помещением в связи, с чем он был вынужден был обращаться в правоохранительные органы в апреле 2019 года, что подтверждается материалом об отказе в возбуждении уголовного дела КУСП № от ДД.ММ.ГГГГ. Также отмечает, что ключи от спорной квартиры у Отчима отсутствуют, возможно, потеряны. Указывает, что не имеет доступа в квартиру. Сторона истца полагает, что то обстоятельство, что в течение длительного периода времени Отчим не предпринимал попыток вселиться в квартиру, обусловлено его убеждённостью в том, что право пользования квартирой за ним сохраняется в силу п. 6 договора купли-продажи квартиры.
Учитывая, что истец имеет право пожизненного проживания и пользования спорным жилым помещением, а ответчик ему в этом препятствует, требования Отчима о вселении в квартиру и возложении на ответчика обязанности не чинить ему препятствий в пользовании жилым помещением подлежат удовлетворению.
Согласно ч. 4 ст. 3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом, другими федеральными законами.
Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации по смыслу положений Конституции Российской Федерации необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, а сами возможные ограничения указанных прав должны отвечать требованиям справедливости, быть пропорциональными, соразмерными, не иметь обратной силы и не затрагивать существо данных прав, т.е. не искажать основное содержание норм статей 35 (часть 2) и 40 (часть 1) Конституции Российской Федерации. Это означает, что регулирование права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей сторон в договоре найма жилого помещения, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должно осуществляться на основе баланса интересов всех участников соответствующих правоотношений.
Устанавливая общие правила регулирования отношений, возникающих между собственником жилого помещения и членами семьи прежнего собственника, а также между собственником жилого помещения и бывшими членами его семьи, соответствующие положения пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации и части 4 статьи 31 ЖК Российской Федерации не исключают учёт судами и иными правоприменительными органами при разрешении соответствующих гражданских дел места этих положений в системе действующего законодательства, включая жилищное и гражданское законодательство, а также учёт особенностей конкретных жизненных ситуаций (Определение Конституционного Суда РФ от 3 ноября 2006 г. № 455-О).
Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что права бывших членов семьи собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении других лиц, обеспечение баланса их интересов зависят от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора, т.е. не исключается необходимость учёта особенностей конкретных жизненных ситуаций при разрешении соответствующих гражданских дел (Постановление от 8 июня 2010 года № 13-П; Определения от 3 ноября 2006 года № 455-О, от 18 октября 2012 года № 1837-О, Определение от 02 июля 2013 г. № 1033-О и др.).
Действующее законодательство гарантирует защиту права пользования жилым помещением бывшим членам семьи собственника данного жилого помещения. Гражданам, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, предоставляется право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними, и право требовать устранения нарушений своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника такого помещения.
В соответствии со ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.
В соответствии с абзацем первым ч. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Таким образом, должен быть установлен такой порядок пользования жилым помещением, который, учитывая конфликтные отношения сторон, не будет приводить к недобросовестному осуществлению гражданских прав.
Экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ определено, что возможность проживания в жилом помещении, находящемуся по адресу: <адрес>, имеется. Так как <адрес> - благоустроенная. Имеет раздельные жилые помещения для сна и отдыха; также имеются помещения для приёма пищи-отдельная кухня; санитарно-технические помещения для удовлетворения естественных нужд проживающих граждан; отдельное помещение для прохода к каждому из жилых помещений, кухне и санитарно-техническим помещениям; техническое состояние строительных конструкций <адрес>, как и всего дома- работоспособное, эксплуатационный ресурс здания составляет #. Определить следующий порядок пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, возможно по варианту, предложенному истцом, закрепив за Отчимом, ДД.ММ.ГГГГ года рождения изолированную комнату с балконом, общей площадью # кв.м.. Туалет, ванную комнату, кухню, коридор, кладовую оставить в общем пользовании.
Учитывая, что истец имеет право пожизненного проживания и пользования спорным жилым помещением, а ответчик ему в этом препятствует, требования Отчима о вселении в квартиру и возложении на ответчика обязанности не чинить ему препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением и обязании ответчика выдать ключи от квартиры, подлежат удовлетворению.
Доводы Bzx о том, что выезд истца из квартиры носил добровольный характер, не был следствием принуждения, истец не проживал в квартире длительное время, выехав из квартиры, фактически выразил волю на односторонний отказ от сохранения права проживания в квартире, принадлежащей ответчику, не являются основанием для отказа в удовлетворении первоначально заявленного иска.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд-
РЕШИЛ:
Иск Отчима к Bzx о вселении в жилое помещение, возложении обязанности не чинить препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, возложении обязанности выдать ключи от жилого помещения, удовлетворить.
Вселить Отчима ,ДД.ММ.ГГГГ года рождения в жилое помещение, расположенное в городе <адрес>.
Обязать Bzx, ДД.ММ.ГГГГ года рождения не чинить препятствий Отчиму в пользовании жилым помещением, расположенным в городе <адрес>.
Определить порядок пользования жилым помещением, расположенным в городе <адрес>, закрепив за отчимом, ДД.ММ.ГГГГ года рождения изолированную комнату с балконом, общей жилой площадью # кв.м.. Туалет, ванную комнату, кухню, коридор, кладовую оставить в общем пользовании.
Обязать Bzx, ДД.ММ.ГГГГ года рождения выдать Отчиму ,ДД.ММ.ГГГГ года рождения ключи от жилого помещения, расположенного в городе <адрес>.
В удовлетворении встречного иска Bzx к Отчим о признании утратившим права пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, отказать.
